市场分化之下，不同板块土地冷热不均愈加明显。

有些板块押注重金也要拿下，有些地块便宜让利却无人问津。

从前几天流出的意向参拍房企清单来看，部分地块可能很难了！

就在下午（5.9），南京公共土地市场网发布了一条公告，NO.新区2023G02地块(江北新区浦东路以南、规划道路以西（NJJBｃ030-28-22）地块)因故终止出让。

原定的11幅宅地，就剩10幅。

就地块情况来看，桥北G02东侧为南医大四附院，北侧在售中建国熙公馆，周边有多个成熟社区，人居氛围较为成熟，也是南京刚需较为集中的片区。

坊间猜测，G02终止出让或许跟现在的市场行情及地块本身有关。

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桥北G02，起拍楼面价：10187元/㎡，最高楼面限价：11654元/㎡，起拍地价并不高，配套齐全自住也没啥问题。

其实配套齐全有两面性，关键看你怎么看。

如果说在一堆保障房或老城区，打造个“超群”的高品质项目，前提还要能保证利润，房子卖的出去，就极为考验开发商操盘水平了。

1目标客群购买力；2地段是否具备XX土壤，说白了你设计的房子得有人买单吧。

不然吹的天花乱坠，投入一个团队的人力，最后无人问津岂不尴尬。

何况在利润薄利时代，一分一厘都要精打细算，没有房企想做亏本买卖！这笔账国央企算的更细。

当前桥北楼市是个什么情况呢？

以G02附近商品房中建国熙公馆为例，小区总共700户，时至今日已过去四年，该楼盘还有200多套房源没有卖完。

目前新房主力在售1、3号楼精装现房，建筑面积约105、125㎡，销许均价29250-29750元/㎡。

（数据来源南京网上房地产）

公开资料显示，中建国熙公馆于2018年12月底首开，当时开盘均价精装修2.8万/㎡，目前二手房挂牌均价在2.7万/㎡左右，近90天暂无成交。

二手房卖的比新房还便宜，是你你接受的了？

而且据中介透露，尤其是4月份以来，桥北不少二手房都在降价销售，供应量极大，进一步加剧了新房去化难度。

不止桥北，江南不少板块也面临同样问题，有些新盘尚未入市就开了分销。归根到底还是因为：“获客难！！”

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3月份受学区置业以及去年底积压的改善需求，南京楼市迎来一波短暂的小阳春，4月随着这波需求的集中释放，新的购买力没有跟上，楼市小阳春热度不在持续。

近期不少案场反馈：“客户越来越少，房子越来越多，蓄客难度越来越大”！

当然还有市场大环境影响。

数据显示，4月全国17个重点城市二手房环比成交量，几乎9成的城市都在下跌。

再放大一点看，全国30个重点城市商品住宅，一线城市环比下降11%；二三线城市中，除了成都、西安，其他城市全线下跌，武汉、青岛等城市环比接近腰斩。

此外，从开发商销售来看，4月TOP100房企单月销售总额环比下跌17.4%。

种种数据都说明，在经历短暂的小阳春后，我们的楼市整体又走入了下滑通道。

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刚刚，我在链家网上看到，南京二手房挂牌量已经悄无声息地接近“17万”大关。

要知道，去年这个时候挂牌量才13万套；今年2月底，也不过15万套。

现在南京已经有越来越多的人正在焦虑“卖房”！

3月底以来，随着挂牌量持续高位增长，二手房的挂牌价格正在持续走低。

4月南京新增挂牌房源的均价为33637元/㎡，环比下滑5.3%，是近一年来的绝对低谷。随着挂牌价的下跌，二手房的议价空间也变大了。

4月份南京二手房的平均议价空间达5.7%，环比3月增加了0.6%。

从市场反馈来看，由于二手房市场下行，以价换量较为普遍，买房人在议价中的话语权明显增加，房主的让价空间正在慢慢变大。

最令人窒息的是，二手房挂牌价的下降，并没有引来买房人青睐。

在刚刚过去的5月第一周（5.1-5.7）南京二手房成交了1119套，相比今年单周交易量最多的3230套（4月17日-23日）少卖了2000多套房源。

目前南京的二手房周成交量已经回落至去年11月底的水平。

从挂牌走势，由于目前市场库存量仍较大，且成交下行，不少业主挂牌意愿都相对较低，新增挂牌量也持续低位，均价在3-3.5万/平。

2022-2023年南京二手住宅周新增挂牌量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

二手市场转变的同时，南京房主的心态也开始变了！过去24天，就有2000多套二手房下调挂牌价。

近日一套九龙湖万科金域蓝湾130平三房，房主最近主动降价50万出售，单价划到3.8万/㎡。

河西南仁恒江湾城二期降价25万出售，单价只有6.1万/㎡。

该房源4月20日上架，970万，5月9日修改价格为945万，直降25万。

鼓楼区名校学区盘恒盛金陵湾降价11万。

该房源4月6号上架650万，5月9号重新修改报价为639万。

类似的房源还有很多，我们从房子降价的轨迹，很明显地感受到房主的心态变化。

相关数据表明，南京房主选择下调房源挂牌价的情况，已持续了近两个月，目前有超8成房主调低了挂牌价，很明显业主对后市表现并不乐观。此外最近远郊新盘频传打折风声

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对于拿地房企来说，二季度还剩一个半月，6月份是各大房企半年度指标的考核时间，这个时候很多房企已经非常谨慎使用手里的预算。

尤其在“市场未来走向尚不明朗”之下，对现金流投入产出比与把控要求就更高了，此时，拿地房企就更需要“理性”思维，对出让地块综合资质也提出了更高要求。

其次，如今的远郊市场已进入观望期，本地购买力也非常一般，从当地市场了解到，如今一个月最多也就成交两三百套，且大多数为亏本卖房。即便如此，二手房依旧有海量库存积压。

寡有供应，没有需求是很可怕一件事。综合多种因素，桥北G02地块终止出让也就不足为奇了，某种意义上是ZF维稳市场、以时间换空间一种特殊策略。

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